Подписка на обновления
8 (800) 700-95-53 (бесплатно)
8 (800) 700-95-53 (бесплатно)
Популярно
Продажа квартиры по ипотеке

Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца


В различных жизненных ситуациях может понадобиться продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца поможет в этом. Ее желательно знать, чтобы удачно провернуть сделку. Суть продажи жилья по такой схеме заключается в возможности выплачивать деньги частично.

Если привлечь к схеме банк, то продавец получит полную стоимость объекта сразу, а купивший будет платить банку согласно договору. Недвижимость будет находиться в этом учреждении как залог.

Особенности оформления

Если гражданин не может сразу заплатить всю сумму при покупке жилья, то одним из инструментов, которыми можно воспользоваться, является продажа недвижимости по ипотеке, пошаговая инструкция при этом имеет свои особенности.

Заем и связанная с ним реализация квартиры может возникать при таких вариантах обстоятельств, и с такими особенностями:

Особенности Описание
Возможные варианты · реализация имущества напрямую от застройщика. При этом он, понимая, что большинство клиентов не смогут сразу заплатить всю сумму, оформляет рассматриваемую процедуру. Все риски при этом несет фирма, владеющая многоквартирным домом. Жилье остается в залоге у нее до полной выплаты должником ее цены;

· подобную схему вправе осуществить две стороны, являющиеся физическими лицами, и при этом не привлекать других участников в виде финансовых учреждений;

· традиционный порядок, при котором в нем участвуют две стороны и банк, дающий кредит на покупку и берущий в залог этот же объект.

Суть сделки Покупатель приобретает объект и одновременно его же дает в залог банку, получая на покупку необходимую сумму – эти деньги сразу переводятся продавцу – купивший становится собственником жилья, выплачивая частично его стоимость и проценты по кредиту банку.
Преимущества Реализатор получает всю сумму сразу, покупатель – имеет возможность платить частично.
Недостатки · проценты перед банком и возможная строгая ответственность за невыплату взносов;

· процесс немного сложнее, чем обычная купля-продажа.

Продавец выбирает, с каким финансовым учреждением ему сотрудничать, для привлечения клиентов он старается подобрать организацию с выгодными условиями предоставления займа. Все же будущему владельцу желательно просмотреть несколько вариантов таких услуг, так как их условия могут отличаться.

Как видим, сделка выгодна всем: кредитор получает залог и соглашение займа с процентами, а реализатор получает оплату за товар сразу в полном объеме. Приобретатель же имеет возможность выплачивать стоимость жилья частично.

Любые операции по отчуждению неприватизированных квартир проводить невозможно, так как у такого имущества владелец – государство.

На сегодняшний день недвижимость, предназначеная для жилья, почти вся приватизированная, но такие ситуации все же могут возникнуть. В этом случае приватизация проводится пред сделкой. Ее процесс простой и быстрый, поэтому данное обстоятельство не будет особой преградой.

Видео: Можно ли

Возможные риски

Риски минимизированы, если кредит взят у банка, так как это учреждение контролирует весь процесс, и в его интересах чтобы сделка прошла успешно. Реализатор рискует заплатить больше риелторам, если он привлекает их к операции – они возьмут больше, мотивируя это якобы возросшей сложностью мероприятия.

Возможные риски состоят в неодобрении займа, тогда реализатор теряет клиента, время и расходы за подготовку документов.

Если клиент пользуется услугами не очень надежного учреждения, то лучше воспользоваться банковской ячейкой – при банкротстве средства останутся нетронутыми. Впрочем, банкротство случается достаточно редко и возможность, чтобы оно произошло именно на протяжении нескольких дней сделки ничтожные.

Документы для продавца

Сбербанк, как правило, сам идет навстречу клиентам, желающим купить квартиру по ипотеке. Он получает выгоды по новому кредитному соглашению или имея некоторые проценты от услуги. Если причина совершить продажу будет уважительной (неспособность платить по долгу), то учреждение даст согласие.

У этой организации есть специальная электронная площадка по такому имуществу, где подыскиваются покупатели на него. Покупка возможна по таким вариантам: если приобретатель закроет кредит (оформляется письменная договоренность об этом), если должник перекредитуется.

Возможен также вариант, когда клиент не нашел средства для полного закрытия долга до продажи залога, тогда оформляется соглашение о намерениях и ему выдают задаток и снимают отягощение с объекта. Далее, по новой выписке от регистратора расчет заканчивают и оформляются права иного владельца.

Для продавца потребуется паспорт (регистрационные документы), техдокументы на жилье, а также документы, связанные с непосредственным процессом реализации: справки, уведомления, соглашение о намерениях.

Банк может отказать, если из жилья не выписали всех предыдущих жильцов, она в аварийном состоянии, на нее наложен арест, она требует капитального ремонта и по подобным причинам.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим традиционную схему продажи с участием 3 сторон: реализатора, покупателя, банка (залогодержателя). Этапы такие:

  • действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
  • заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
  • предоставление гарантий оплаты;
  • финальное оформление и подписание документов и договора;
  • получение денег.

Шаг 1: предпродажные хлопоты

На этом этапе осуществляют поиск клиента, проверку документов, оформление отношений с риелторами (если они привлекаются). Основным действием является сбор всех бумаг, а именно:

  • кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);
  • выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
  • правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
  • оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
  • формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
  • другие документы по запросу кредитора.

Шаг 2: предварительный договор

Цель предварительного договора – закрепить намерения сторон, подстраховаться в соблюдении прав всех участников. Данная бумага не влияет на право собственности, но регулирует обязанности касательно намерений сторон и устанавливает сроки их осуществления.

В таком соглашении предусматриваются условия внесения задатка, требования по расписке, предусматривается объем финансовых обязательств участников по обеспечению юридических услуг и по их оплате.

Перед совершением сделки приобретателю должны быть вручены все копии документов и должна быть дана возможность сверить их с оригиналами, которые он получит после завершения процедуры вместе с новым свидетельством о праве собственности или новым договором ипотеки при переводе ее на него.

Шаг 3: получение гарантий оплаты

Финансовые учреждения, берущие участь в подобных сделках, предлагают 3 варианта расчетных схем с реализатором имущества:

  • перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
  • банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
  • с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.

Особенностью аккредитива есть то, что с него запрещено просто так снимать средства – для этого необходимо предоставить оформленную только лично для покупателя регистрацию жилья, заверенный подписями и печатями договор купли/продажи или справку из Росреестра

При этом выходит так, что во всех возможных ситуациях, свою плату реализатор получает только после подтверждения факта регистрации квартиры на заемщика.

Шаг 4: подписание договора

После того как банковские гарантии по перечислению ипотечных ссуд получены, стороны оформляют и подписывают окончательное соглашение купли-продажи.

После этого новый владелец должен иметь подтверждение своего статуса, а имущество должно быть перерегистрировано, и это необходимо сделать с одновременным наложением на него обременения по ипотеке.

Для вышеуказанных целей заемщик с банком и реализатор обращаются в Регпалату для проведения процедуры перерегистрации купленного объекта на новых владельцев и для одновременного наложения обременения.

Сразу в процессе перерегистрации заказывают выписку из ЕГРН – она служит подтверждением завершения сделки. Это финишный этап, на котором бывший владелец расстается с недвижимостью окончательно, если, конечно, приобретателем выполняются все обязанности.

Шаг 5: получение денег

После того как перерегистрация окончена, получены все выписки, оформлено соглашение купли-продажи и выдано новое свидетельство о праве собственности, финансовое учреждение перечисляет продавцу деньги согласно договору. Получатель денег может использовать один из способов, описанных нами выше для этого.

Банк заинтересован всегда в ипотечных сделках, поэтому большую часть работы он берет на себя. Это касается юридического оформления документов и подобных услуг. Будущему владельцу необходимо тщательно ознакомиться с договором предоставления кредита и условиями залога, так как он рискует взять на себя неподъемные обязанности по выплате долга.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2021 posobie03.ru